전세자금대출 질권설정

세계적으로 보기가 드물다는 한국의 전세제도
사실 우리나라에만 존재하는 주택임대차 계약 형태인것 같습니다.
(다른나라의 임대차 형식은 대부분 보증금/월세 형식인것 같습니다.)
어떤 일이든 단점과 장점이 공존합니다. '전세'제도 역시 장.단점이 분명 있을겁니다. 대표적인 단점으로 꼽히는 깡통전세. 이에 대한 임차인 보호로 사용되고 있다고 하는 전세대출 질권설정.

전세자금대출 질권설정의 이유, 절차, 임대인의 주의사항 등을 살펴보겠습니다.

전세자금대출 질권설정이란?
세입자(임차인)가 은행에 전세자금대출을 받을 때, 집주인(임대인)에게 돌려받을 전세보증금을 은행에 담보로 제공하는 것입니다.
즉, 은행은 세입자가 대출금을 갚지 못하면 전세보증금을 돌려받아 대출금을 회수할 수 있습니다.

전세자금대출 질권설정의 절차는?
1) 세입자와 집주인이 전세 계약을 체결합니다.
   이때 전세계약서에 집주인은 세입자의 전세자금 대출에 동의하고 협조한다는 특약이 있어야 합니다. 
   이 특약이 없으면 은행에서 대출을 거부할 수 있습니다.
2) 세입자가 은행에 전세자금대출을 신청합니다.
   이때 은행은 세입자의 전세보증금 반환에 질권을 설정합니다.
3) 은행은 집주인에게 임대차 계약을 확인(전화, 질권설정 or 채권양도 통지서를 내용증명으로 보냄)하고 
   대출동의 여부도 확인 받습니다.
4) 은행은 보증기관으로부터 보증서를 받습니다.
5) 은행은 세입자에게 대출금을 지급합니다.
6) 세입자는 집주인에게 계약금을 제외한 전세금을 주고 전세계약을 완료합니다.
7) 전세 계약이 만료되면 집주인은 은행에 전세보증금을 반환합니다.
   (세입자에게 반환하면 안됩니다. 꼭 은행에 반환해야 합니다. 
만약 세입자에게 반환했는데 만약 세입자가 전세금을 반환하지 않으면 집주인이 은행에 전세금을 상환해야합니다.ㅠㅠ)

질권설정 금액은 대출 원금의 120%까지(세입자가 대출 이자를 연체할 경우를 대비해 120%로 설정) 가능합니다.

예) 전세보증금이 1억, 대출원금 7천만원, 질권 설정금액은 대출원금의 120%인 최대 8천4백만 원까지 가능합니다.
은행에는 대출 원금이 아닌 설정 금액 전체를 입금하고, 나머지 부분은 세입자에게 직접 상환

-전세보증금 1억
-실제 대출원금 7천만원, 질권설정된 금액 8천4백만원
-세입자(본인 돈3천만원, 은행 대출 7천만원)

전세계약 만료 시
1) 집주인은 세입자에게  1천6백만원 입금, 은행에 8천4백만원 입금
(즉, 질권설정 되지않은 금액은 세입자에게, 질권설정된 금액은 은행으로 입금)
2) 은행은 8천4백만원-7천만원(실제 대출금액)=1천4백만원을 세입자 계좌로 송금
(이자 연체되었을 경우 1천4백만원보다 더 적은 금액을 받게 됨)
3) 세입자는 3천만원 회수함(집주인에게 1천6백만원, 은행에서 1천4백만원 입금)

잊지마세요.
전세자금대출 질권설정이 된 경우 전세계약만기 시 집주인(임대인)은 은행으로 전세금을 입금해줘야 합니다!

전세자금대출은 모든 금융권에서 1곳에서만 가능합니다. 즉 동일물건에 대해 여러은행에서 전세자금대출을 받을 수 없습니다.