전세, 월세 전대차계약

전대차, 임대차 차이
임대차는 주택 소유자가 임대하는 것입니다.
전대차는 임차주택을 다시 세를 주는 것입니다.

전대차는
전대차란 쉐어하우스 등과 같이 임차인이 주택 소유자인 임대인으로부터 전세계약을 맺은 후 
다시 제3자인 쉐어하우스 입주자들에게 월세로 임대를 놓는 경우를 말합니다. 
(주택 소유자는 임대인이 되고, 임대인으로부터 전세를 얻은 세입자는 임차인이자 전대인이 되며, 
쉐어하우스 입주자는 전차인이 됩니다.)

전대차계약은 단기임대, 에어비앤비, 쉐어하우스, 파티룸 등에 많이 사용됩니다.

전대차계약은 임대인의 동의가 매우 중요합니다.
임대인의 동의없이 전대차계약을 했다면?
임대인이 계약해지할 수 있습니다.

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.


임대인이 전대차계약을 동의하면 전차인에게도 법적 권리가 부여됩니다.
임대차 기간이 만료가 아닌 합의로 종료되었을때도 
전차인은 임차인과 약정한 전대차 기간동안 유지할 것을 임대인과 임차인에게 요구할 수 있습니다.

임대인의 동의없이 전대차계약을 체결했을때도 전대차계약은 유효한데 보증금 반환은 문제가 됩니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을때 대항력이 확보되어 있다면 보증금 반환이 문제가 없겠지만 대항력이 없다면 보증금 반환이 어렵습니다.

임대인의 동의없이 전부가 아닌 일부를 전대차계약했다면?
임대인이 계약해지할 수 없습니다.

주택 전체가 아닌 일부분을 전대차계약 했을 경우 임대계약을 해지 할 수 없습니다. 즉 쓰리룸 중에서 방 한칸만 세을 줬다면 해지할 수 없습니다.
그러나 임대 기간이 종료되었을때는 전차인의 기간이 남아 있어도 권리는 소멸되어 전차인이 본인의 기간동안 권리를 요구할 수 없습니다.

제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

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전대차동의서 작성법
전대차동의서(전대동의서)는 임대인이 전대차 계약에 동의한다는 내용을 확인해주는 서면이며, 아래의 내용이 들어가도록 작성하면 됩니다.

제목 : 전대차동의서 또는 전대동의서
동의서의 핵심 내용 : 임대인이 전대차계약에 동의한다는 내용입니다.
부동산의 표시 : 임대인이 무엇에 동의하는지 명확하게 표시하기 위해 임대차계약의 목적물이자 전대차계약의 목적물인 부동산을 표시합니다.
전대차계약의 표시 : 임대인이 동의하는 대상인 전대차계약의 내용을 기재하면 되는데, 전대차계약의 주요 내용인 전대인, 전차인, 전대차계약 체결일을 기재하면 됩니다.
임대인의 기명 및 서명날인과 인적사항 : 임대인으로부터 동의를 받았다는 것을 명확하게 표시하기 위해 기입하는 것이며, 동의서에 임대인의 인감증명서나 신분증 사본 등을 첨부하면 더 좋습니다.

살다보면 뜻하지 않는 일들을 많이 겪게 되는것이 인생인 것 같습니다. 많은 이들을 가슴 아프게 한 전세사기도 여기에 해당되지 않을까?하는 생각이 듭니다.
인생이 자신이 계획하고 설계한대로 잘 이루어지면 좋겠지만 그렇지 않을때는 법을 잘 알고 있어야 낭패보는 일을 줄일 수 있을것 같습니다.
전대차계약을 이용할 때는 임대인의 동의를 꼭 살펴보세요.